A possibilidade de tomar créditos de PIS e Cofins sobre o IPTU e as taxas de condomínio pagos pelo locatário, em imóveis usados na atividade empresarial, é uma controvérsia de grande impacto para empresas com ampla rede de lojas. A nosso ver, há sólidos fundamentos para reconhecer esse crédito — ainda que o tema não esteja pacificado.
O debate ganhou novo capítulo em duas decisões recentes do CARF, em sentidos opostos e envolvendo grandes varejistas: no caso Americanas (Acórdão nº 3101-004.322, sessão de 9 de dezembro de 2025), a glosa foi revertida por unanimidade; no caso Lojas Riachuelo (Acórdão nº 3202-003.620, sessão de 13 de abril de 2026), foi mantida — por voto de qualidade. Examinamos a controvérsia, os fundamentos favoráveis ao crédito e o atual estado da jurisprudência.
Qual é a controvérsia?
O art. 3º, inciso IV, das Leis nº 10.637/2002 e nº 10.833/2003 autoriza o crédito de PIS e Cofins sobre os aluguéis de prédios utilizados na atividade da empresa. A Súmula CARF nº 234, por sua vez, veda o crédito sobre insumos na atividade comercial. A questão decisiva é de enquadramento: o IPTU e o condomínio pagos pelo locatário integram o “aluguel” creditável, ou são despesas autônomas, fora do alcance do crédito? E, antes disso: a discussão sobre insumo é sequer pertinente?
Por que IPTU e condomínio integram o custo da locação
Entendemos que a interpretação mais consistente é a que reconhece o crédito. Quando atribuídos ao locatário por disposição contratual, o IPTU e as taxas de condomínio não são despesas paralelas ao aluguel: são custos de ocupação do imóvel — encargos que o locatário assume como contrapartida pelo direito de uso do bem locado, ao lado do aluguel em sentido estrito. Compõem, portanto, o custo total da locação.
Há um reforço relevante para esse enquadramento: o locatário não é contribuinte do IPTU. A obrigação tributária recai sobre o proprietário do imóvel, e o locatário apenas arca com o valor por força do contrato. Para ele, portanto, o IPTU não tem natureza de tributo próprio, mas de componente do custo da locação — o que afasta a objeção de que se trataria de tributo não creditável. Pela mesma razão, o enquadramento correto é o do art. 3º, inciso IV (aluguel), e não o de insumo. Disso decorre que a Súmula CARF nº 234, restrita ao crédito de insumo na atividade comercial, não é obstáculo; e, por ser norma interna, não pode restringir o que a lei expressamente autoriza.
Foi exatamente essa a linha adotada no caso Americanas, em que o colegiado assentou que “IPTU, Taxas Condominiais e outras despesas contratualmente estabelecidas integram o custo de locação” e reverteu, por unanimidade, as glosas sobre IPTU, luz e força e condomínio, com fundamento no art. 3º, inciso IV.
Qual é o posicionamento predominante?
É preciso, no entanto, registrar com transparência que essa ainda não é a posição prevalecente. No Superior Tribunal de Justiça não há tese vinculante específica sobre se o IPTU e o condomínio integram o aluguel para fins de crédito; o precedente repetitivo aplicável é o dos Temas 779 e 780 (REsp nº 1.221.170/PR, de 2018), que fixou o conceito de insumo pelos critérios da essencialidade e relevância — e que tem sido invocado justamente pela corrente restritiva, para negar o crédito pela via do insumo.
No contencioso administrativo (com destaque para a Câmara Superior do CARF) e na jurisprudência dos Tribunais Regionais Federais, tem predominado o entendimento de que o IPTU e o condomínio são parcelas autônomas, que não integram o aluguel — como na linha adotada no caso Lojas Riachuelo, segundo a qual tais encargos “consistem em despesas distintas e independentes das despesas de aluguéis de prédios”. A divisão, contudo, é estreita: naquele julgamento, a glosa só foi mantida por voto de qualidade, vencidas a relatora e outras duas conselheiras, que davam provimento ao contribuinte.
O que isso significa para as empresas?
Para o varejo, franquias, supermercados e redes com muitas lojas e margens apertadas, o crédito sobre IPTU e condomínio recorrentes pode representar diferença real de caixa. Como o entendimento favorável ainda é minoritário, porém, a avaliação deve ser cuidadosa. Destacamos os seguintes pontos:
- contratos de locação que atribuam expressamente ao locatário os encargos de IPTU e condomínio reforçam o enquadramento desses valores como custo da locação;
- o enquadramento como custo da locação (art. 3º, inciso IV) é mais sólido do que a tentativa de classificar os gastos como insumo, barrada pela Súmula CARF nº 234;
- diante do posicionamento ainda predominante em sentido contrário, a via administrativa é incerta, e a tutela judicial — inclusive preventiva — pode ser o caminho mais seguro para assegurar o crédito;
- cada empresa deve avaliar, caso a caso, a relação entre a oportunidade de creditamento e o risco de glosa ou de reversão em instância superior.
Em síntese, entendemos que o IPTU e o condomínio assumidos pelo locatário compõem o custo da locação e autorizam o crédito de PIS e Cofins, na forma do art. 3º, inciso IV; reconhecemos, porém, que a tese ainda enfrenta resistência majoritária, o que recomenda boa documentação contratual e uma estratégia bem definida.
Permanecemos à disposição para discutir os caminhos juridicamente possíveis em relação a este tema.